北京樓市警惕部分二手學(xué)區(qū)房

2014年，北京樓市拐點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)到來(lái)。此前2013年是北京地產(chǎn)的一個(gè)高潮年，北京二手房市場(chǎng)的價(jià)格達(dá)到最高點(diǎn)，此后至2014年9月30號(hào)，北京二手房成交價(jià)根據(jù)各個(gè)小區(qū)不同跌了10%-20%。具體數(shù)據(jù)可參考綠中介的成交記錄。
2014年9月30號(hào)，新政規(guī)定，貸款還清后可再次貸款。隨后二手房市場(chǎng)出現(xiàn)猶豫。2015年3月30號(hào)，新政規(guī)定，滿2年免營(yíng)業(yè)稅，個(gè)稅差額20%。此后北京二手房成交量和成交價(jià)格出現(xiàn)了新的格局。
北京學(xué)區(qū)房家長(zhǎng)交流QQ群：341123575
如果說(shuō)930新政釋放了二套及改善需求，那么330新政，就是政府給市場(chǎng)的一劑強(qiáng)心針，明確表達(dá)了支持房地產(chǎn)的信號(hào)。隨后一系列降準(zhǔn)降息的政策，其實(shí)不需要考慮太多，畢竟利率還是會(huì)變化，低利率高貸款可能導(dǎo)致未來(lái)利率升高時(shí)還不起貸款的情況出現(xiàn)。
930新政釋放了改善型需求，330新政又將未來(lái)的改善型需求提前釋放。北京樓市的表現(xiàn)驗(yàn)證了這一點(diǎn)：主要表現(xiàn)為：好小區(qū)，好學(xué)區(qū)，好房子等改善型目標(biāo)價(jià)格上漲，而因改善型需求被賣掉的房子價(jià)格持平，甚至8月份以后，價(jià)格下跌。因此，可以得出結(jié)論，本輪房?jī)r(jià)上漲，是由換房需求所推動(dòng)的。北京的好房漲價(jià)，不好的房子下跌。部分小區(qū)出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月無(wú)成交量，業(yè)主整天盼著解套，價(jià)格不斷降低的情況。這種現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在非學(xué)區(qū)房小區(qū)，部分老破小的學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了此現(xiàn)象。值得購(gòu)房者警惕。（海淀核心地區(qū)老破小學(xué)區(qū)房，感興趣的可以自己搜，應(yīng)該很容易搜到）
10月以后，換房需求疲軟，直接導(dǎo)致?lián)Q房目標(biāo)小區(qū)在10月房?jī)r(jià)漲幅下降，甚至出現(xiàn)價(jià)格下降的趨勢(shì)。當(dāng)換房需求耗盡后，如果沒(méi)有救市政策出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)類似2014年的20%回調(diào)，特別是本輪漲幅過(guò)大的部分學(xué)區(qū)房。
當(dāng)前有換房需求的兄弟們，應(yīng)當(dāng)盡量選擇價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，或者價(jià)格趨于平穩(wěn)，小漲的小區(qū)。對(duì)于部分價(jià)格大漲的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)提高警惕，盡量不要買入。尤其需要留意西二旗附近的部分樓盤，在10月份總體下跌，且it碼農(nóng)行情不好的情況下，成交價(jià)仍然大漲，這部分漲幅是個(gè)案帶動(dòng)整體的典型案例，很容易被套。

下面以具體數(shù)據(jù)為例。根據(jù)從抓取的綠中介的數(shù)據(jù)分析，過(guò)去12個(gè)月里，成交量最大的小區(qū)前50名排名如下（小區(qū)，成交數(shù)，成交排名/有成交的小區(qū)總數(shù)）：
榮豐20084881/5626
北京新天地4702/5626
遠(yuǎn)洋山水3583/5626
新龍城3434/5626
芍藥居北里3225/5626
北京像素北區(qū)2776/5626
沿海賽洛城2707/5626
后現(xiàn)代城2588/5626
天通苑東一區(qū)2469/5626
天通西苑三區(qū)23910/5626
富力又一城C區(qū)22611/5626
東亞上北中心22512/5626
望京新城22013/5626
珠江帝景20614/5626
京通苑20615/5626
石園北區(qū)20216/5626
天通苑中苑20017/5626
西斯萊公館19718/5626
育新花園19619/5626
翠成馨園19620/5626
安貞西里19421/5626
蘋果社區(qū)南區(qū)19122/5626
慧忠里19123/5626
倉(cāng)上小區(qū)18724/5626
興隆家園18725/5626
北苑家園茉藜園18626/5626
西辛南區(qū)18327/5626
青年匯佳園18328/5626
遠(yuǎn)見名苑18329/5626
天通西苑二區(qū)18130/5626
新景家園東區(qū)18031/5626
芳城園一區(qū)17932/5626
華貿(mào)城17633/5626
北苑家園望春園17434/5626
西壩河?xùn)|里17135/5626
流星花園三區(qū)17036/5626
天通苑東二區(qū)17037/5626
龍華園17038/5626
裕中西里16839/5626
華業(yè)東方玫瑰16540/5626
北京像素南區(qū)16241/5626
保利西山林語(yǔ)16042/5626
珠江逸景15943/5626
融科香雪蘭溪15644/5626
珠江綠洲15645/5626
順馳領(lǐng)海15546/5626
怡馨家園15447/5626
國(guó)美第一城2號(hào)院15248/5626
國(guó)美第一城3號(hào)院15149/5626
天通苑北一區(qū)14950/5626

從這些小區(qū)里選幾個(gè)例子做成交統(tǒng)計(jì)，其他小區(qū)的情況，網(wǎng)友可以自行查詢。
榮豐2008
50p/南/1室0廳/滿五年唯一月均價(jià)走勢(shì)：
2015-468646
2015-654850
2015-857643
2015-963573
2015-1043617

30p/北/1室0廳/滿五年唯一月均價(jià)走勢(shì)：
2014-859152
2014-1048730
2014-1151674
2014-1243246
2015-157416
2015-354368
2015-456229
2015-552563
2015-666312
2015-765300
2015-857905
2015-974626
2015-1066093

南/滿五年唯一/高樓層月均走勢(shì)
2014-351186
2014-563451
2014-861460
2014-1063409
2014-1249159
2015-156923
2015-364183
2015-557909
2015-663106
2015-766363
2015-868486
2015-966715
2015-1053337

北京新天地南/滿五年唯一/高樓層月均走勢(shì)
2014-131565
2014-531980
2014-728452
2014-828725
2014-1027369
2014-1128744
2014-1228491
2015-128740
2015-328714
2015-430112
2015-530754
2015-630231
2015-729919
2015-830885
2015-932322
2015-1029682

新龍城南/滿五年唯一/高樓層月均走勢(shì)
2014-534806
2014-928867
2014-1032817
2014-1228530
2015-331360
2015-431374
2015-727824
2015-834913
2015-1033693

新龍城北/滿五年唯一/高樓層月均走勢(shì)
2014-133707
2014-529625
2014-631285
2014-829679
2014-928952
2014-1032259
2014-1133174
2014-1233348
2015-331082
2015-432639
2015-535125
2015-631477
2015-731303
2015-833799
2015-933144

新龍城南北/滿五年唯一/高樓層月均走勢(shì)
2014-132693
2014-333217
2014-426206
2014-528492
2014-629368
2014-725860
2014-829995
2014-1030225
2014-1128814
2014-1229023
2015-128455
2015-230032
2015-330710
2015-429931
2015-528606
2015-628666
2015-730941
2015-930459
2015-1029587

芍藥居北里南北/滿五年唯一/高樓層月均走勢(shì)
2014-342953
2014-434677
2014-539789
2014-946395
2014-1033379
2015-246356
2015-344341
2015-447793
2015-545247
2015-645125
2015-752077
2015-841138
2015-948821

天通西苑三區(qū)南北/滿五年唯一/高樓層月均走勢(shì)
2014-120654
2014-515809
2014-621474
2014-817522
2014-918985
2014-1017559
2014-1120005
2015-118301
2015-418613
2015-617587
2015-819019
2015-1017572

9月份南北高樓層賣了一套特別高的，影響了統(tǒng)計(jì)結(jié)果，發(fā)個(gè)其他角度統(tǒng)計(jì)的吧.
這次看著可能靠譜一些
天通西苑二區(qū)滿五年唯一
2014-125673
2014-225862
2014-324575
2014-425880
2014-519497
2014-622328
2014-719885
2014-821974
2014-919558
2014-1021795
2014-1122247
2014-1219250
2015-118234
2015-219770
2015-320572
2015-420003
2015-520523
2015-619841
2015-719028
2015-816619
2015-920917
2015-1021311

汽修一廠宿舍，截止到2015年10月中旬，過(guò)去一年成交量24套，成交量排名1518/5626
由于成交數(shù)據(jù)特別少，只能統(tǒng)計(jì)如下信息：
汽修一廠宿舍/滿五年唯一
2014-1040201
2014-1236839
2015-242241
2015-338630
2015-439379
2015-541072
2015-641090
2015-939027
2015-1039209
朝向，大小，樓層就沒(méi)法統(tǒng)計(jì)了。
這個(gè)小區(qū)看介紹最大的亮點(diǎn)在于奧林匹克公園。如果小區(qū)內(nèi)部環(huán)境維護(hù)的還不錯(cuò)的話，應(yīng)該還行。但無(wú)論如何，這個(gè)小區(qū)您不能指望他升值比其他地方快了。最可能的情況是，您看著芍藥居北里的房子從5萬(wàn)漲到7萬(wàn)，您的房子才從4萬(wàn)漲到4萬(wàn)3。
最壞的情況可能就會(huì)比較難受了。

馬連洼東馨園
抱歉，近12個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里，只有16套，樣本太少，分析不出啥東西來(lái)，僅供參考
另外，感覺(jué)地段潛力不錯(cuò)，就是房子太老了，將來(lái)可能不太好賣。
剛看了綠中介網(wǎng)站，成交量不多，議價(jià)空間應(yīng)該很大，你想買的話不妨試探著跟業(yè)主談?wù)劇?br /> 東馨園162113/5626
南北/滿五年唯一
2014-239031
2014-1033851
2014-1234820
2015-129778
2015-335981
2015-435893
2015-636630
2015-936666

南北/滿五年唯一/高樓層
2014-1033851
2015-129778
2015-337500

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